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Erhaltungsaufwendungen

Neben der Vorkostenpauschale können nach § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG Erhaltungsaufwendungen bis zum Höchstbetrag von 11.504 EUR wie Sonderausgaben abgezogen werden. Im Unterschied zur Vorkostenpauschale richtet sich der Abzug hier nach dem Abflußzeitpunkt (§ 11 Abs. 2 EStG). Zur Anwendung des Höchstbetrages in Fällen des Miteigentums, des teilentgeltlichen Erwerbs und des Anteilserwerbs kann auf die vorstehenden Ausführungen zur Vorkostenpauschale Bezug genommen werden.

Anders als § 10e Abs. 6 Satz 3 EStG sieht § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG nur diesen absoluten Höchstbetrag, nicht mehr hingegen eine relative Begrenzung auf 15% der Gebäude-Anschaffungskosten vor. Damit können die vollen 11.504 EUR nunmehr auch bei Anschaffungskosten von weniger als 76.693 EUR zum Abzug gelangen. Unverändert gegenüber der bisherigen Rechtslage muß der Anerkennung als Vorkosten aber die Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen von den Herstellungskosten und anschaffungsnahen Aufwendungen vorausgehen.

Während die Vorkostenpauschale an die tatsächliche Inanspruchnahme der Eigenheimzulage anknüpft, ist für die Erhaltungsaufwendungen auf eine entsprechende Abhängigkeit verzichtet worden. Insofern geht der Vorkostenabzug nach § 10i EStG sogar noch weiter als derjenige nach § 10e Abs. 6 EStG, denn dieser verlangt immerhin eine Wohnung. Der Vorkostenabzug für Erhaltungsaufwendungen hingegen dürfte nunmehr auch für Wohnungen in Betracht kommen, die die Voraussetzungen des § 2 EigZulG nicht erfüllen, insbesondere also auch für eine Ferien- oder Wochenendwohnung sowie eine vom Ehegatten angeschaffte Wohnung.

Grundsätzlich sind bis zum Höchstbetrag von 11.504 EUR nur die Erhaltungsaufwendungen als Vorkosten abziehbar, die bis zum Beginn der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entstanden sind (§ 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG).

Für den Fall jedoch, daß der Steuerpflichtige eine von ihm bisher als Mieter genutzte Wohnung anschafft, besteht nunmehr nach § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG die Möglichkeit, bis zum Höchstbetrag von 11.504 EUR alle Erhaltungsaufwendungen als Vorkosten abzuziehen, die bis zum Ablauf des auf das Anschaffungsjahr folgenden Kalenderjahres entstanden sind. Diese weitgehende Begünstigung erfährt nur der "Mietkäufer" selbst, nicht hingegen derjenige, der eine von einem Angehörigen gemietete Wohnung anschafft, um sie sodann unentgeltlich i.S. von § 4 Satz 2 EigZulG an diesen zu überlassen.

Beispiel
Im Rahmen eines Verkaufs eines Miethauses kauft der Steuerpflichtige die Wohnung, die bisher von seinen Eltern bewohnt wurde.
In diesem Falle kann er die anfallenden Erhaltungsaufwendungen nicht als Vorkosten abziehen.

Unverändert gilt im übrigen, daß nur die unmittelbar mit der Herstellung oder Anschaffung der Wohnung zusammenhängenden Erhaltungsaufwendungen mit Werbungskostencharakter zum Vorkostenabzug berechtigen. Wie bisher scheidet damit der Vorkostenabzug bei einer unentgeltlich erworbenen Wohnung aus und wie bisher muß sich der Käufer einer vermieteten Wohnung im Interesse der Eigennutzung umgehend um die Beendigung des Mietverhältnisses bemühen.

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